Módulo: Imobiliária > Cadastros > Loteamento
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A rotina de loteamentos tem como objetivo gerir as vendas, recebimentos e repasses, nas diversas operações de uma venda. Temos como exemplo o parcelamento do financiamento, a renegociação de saldo devedor ou parcelas, rescisões e transferências (seção de direito). Ela parte do pressuposto de que as glebas já foram divididas em loteamentos e que cada loteamento que será cadastrado já possui seus lotes definidos.
Deste modo, serão inseridos nesta tela os dados utilizados no lançamento dos contratos de venda, na geração das parcelas, nas parcelas, nas antecipações e correção de atrasos.
Painel Principal
Inicialmente, no Painel em destaque, temos os seguintes campos:
O campo "Código" deverá ser preenchido com o identificador único do Cadastro de Loteamento.
No campo "Descrição" informe um nome para o Loteamento.
Na "Descr. Abreviada" insira uma abreviação da Descrição informada no campo acima.
Utilize o campo "Projeto" na geração das parcelas, sendo que, as parcelas geradas para o Contrato de Venda de Lotes deste Loteamento serão lançadas neste projeto.
A marcação "Pode escriturar" informará se o Loteamento selecionado poderá ser escriturado.
Aba Geral
O campo "Estágio" é utilizado para indicar em que estágio do processo de aprovação o Loteamento está e, também, poderá ser utilizado para informar quando os Lotes deste Loteamento poderão ser comercializados.
Informe qual a "Imobiliária" que encontra-se responsável pelo Loteamento selecionado.
No campo "Loteamento" escolha se este é "Fechado" ou "Avulso".
Informe também o "Gerente" nesta aba, para consulta.
Preencha o campo "Empresa p/ NF" com a Empresa que será utilizada no lançamento da nota da taxa de administração da Imobiliária, quando o pagamento for por "Nota de comissão RECA".
No campo "Tipo de Contrato" temos as seguintes opções:
- Parceria - Contabiliza;
- Parceria - Não Contabiliza;
- Próprios;
- Prestação de serviços;
- Sociedade - Contabiliza;
- Sociedade - Não Contabiliza.
No campo "Fruição %" informe a porcentagem de aproveitamento do Loteamento.
O campo "Dt. Cadastro" será atualizado, automaticamente, com a data da inclusão do Cadastro do Loteamento.
No campo "Região" informe a região que encontra-se o Loteamento.
Aba Localização
Os campos "Cidade", "Bairro" e "Localização" servirão para consulta referente à Localização do Loteamento em questão.
Utilize a informação inserida no campo "Tamanho do Círculo" na tela "Imobiliária > Rotinas > Prospecção > Mapa Disponibilidade", definindo em pixels o Tamanho do Círculo que representa cada lote do Loteamento, no mapa.
Aba Registro no Cartório
Esta aba tem como funcionalidade exibir os dados a respeito do Registro do Bem no Cartório.
Aba Arquivo
Nesta aba, será possível definir os dados referentes ao Arquivo e que poderão ser visualizados ao gerar o Documento do Loteamento, se este tiver sido criado.
Aba Cobrança
Nesta aba, defina as informações referente ao Motivo da Cobrança do Loteamento em questão.
Quando a marcação "Bloquear Boleto" estiver efetuada, não será permitida a impressão de boletos de parcelas das vendas de lotes deste loteamento.
Em relação à marcação "Não cobrar", quando esta estiver habilitada, significa que a Cobrança do Loteamento em questão não poderá ser feita.
Aba Características
Informe nesta aba, as Características do Loteamento selecionado.
Aba Comissionamento
O campo "Soma Comissões %" exibirá a soma dos campos "Comissão Adminis. %", "Comissão Corretor %" e "Comissão Franqueada %".
Informe no campo "Total Comissões %" a soma das comissões que devem ser distribuídas para Administradora, Franqueada e Corretor. Caso o valor informado não seja igual à soma dos campos correspondentes a estas três comissões, o sistema exibirá uma mensagem de erro ao salvar o cadastro.
Você deve informar no campo "Comissão Adminis. %", o percentual de comissão pertencente à Administradora. Assim, ao lançar um contrato de venda de lote, este percentual será aplicado ao valor do lote selecionado, e o resultado será sugerido no campo "Vlr. Comissão Adminis." da tela "Contrato de Venda de Lote", aba "Parcelamento", seção "Comissão".
Observação: o valor sugerido só poderá ser alterado caso o usuário logado possua permissão para tal.
No campo "Comissão Franqueada %", informe o percentual de comissão da Franqueada, sendo que, ao realizar o lançamento de um contrato de venda de lote, este percentual será aplicado ao valor do lote selecionado, e o resultado será sugerido no campo "Vlr. Comissão Franquia" da tela Contrato de Venda de Lote, aba Parcelamento, seção Comissão.
Informe o percentual de comissão do Corretor no campo "Comissão Corretor %". Da mesma forma que, nos dois últimos campos descritos acima, ao lançar um contrato de venda de lote, este percentual será aplicado ao valor do lote selecionado, e o resultado será sugerido no campo "Vlr. Comissão Corretor" da mesma tela, aba e seção mencionadas acima.
No campo "Comissionar por", selecione de que forma será pago a comissão para a Administradora do loteamento.
Nota: se a comissão for retida pela administradora ao realizar o repasse ao proprietário do valor recebido pelas vendas, você deve utilizar a opção "Nota de Comissão RECA". Se a comissão não for retida no repasse, ou seja, o proprietário faz um acerto a parte após todos os repasses realizados, utilize a opção "Parcelas Diferenciadas".
As marcações "Compõe preço" e "Prêmio %" servirão para gerar o relatório do Contrato de Loteamento, porém, se o relatório não for criado, estas marcações serão apenas utilizadas para consulta.
Aba Comercialização
Nesta aba, você observa os dados referentes à Comercialização do Loteamento selecionado, assim, temos os seguintes campos:
- Desconto por Pontualidade %;
- Planos;
- Onde Receber Parc.;
- Tx. de Administração %;
- Dt. Lançamento;
- Participação %;
- Parceria.
Aba Financiamento
A "Conta Bancária" informada será utilizada nos títulos do financiamento de cada venda de lote deste Loteamento.
Informe o "Mínimo de parcelas", que também poderá ser informado ao lançar um contrato de venda de lote para os lotes deste Loteamento.
Você pode informar o "Máximo de parcelas", que também poderá ser preenchido ao lançar um contrato de venda de lote para os lotes deste Loteamento. Este valor será utilizado como sugestão no campo "Qtd. Parcelas" do contrato, ao selecionar um lote para venda.
No campo "ARRAS %" insira o percentual de entrada que será do tipo Arras. Este percentual será aplicado sobre o valor do lote selecionado na venda e sugerido no campo "Vlr. Total Arras" do contrato.
Preencha o campo "Conta Bancária p/ Comissão" com a conta bancária do loteamento que será utilizada nos títulos das notas de taxa de administração, lançadas a cada venda realizada.
Você deve apontar os campos "Mod. Parcela Renegociação" e "Mod. Parcela Financiamento" para um título na Movimentação Financeira, que tenha o campo "Receita/Despesa" igual a 0. Este campo é utilizado como modelo na hora de gerar os títulos do Contrato de Venda de Lote, sendo que, alguns campos informados serão redefinidos e outros mantidos. Os campos mantidos e/ou redefinidos descrevemos na documentação da tela "Imobiliária > Cadastros > Contratos > Contrato de Venda de Lote", onde detalhamos as características de cada tipo de parcela gerada.
O campo "Desconto %" exibirá a porcentagem de desconto dado ao Financiamento, servindo apenas para consulta.
Utilize o campo "Juros Inicia" para sugerir no lançamento do Contrato de Venda de Lote, a partir de qual data será calculado os juros do Financiamento. Caso o juros seja iniciado a partir da "Data da Venda", o sistema calculará os juros sobre as parcelas do financiamento, considerando o tempo em que o comprador estará pagando as parcelas de entrada. Por outro lado, se o juros for iniciado a partir da "Primeira Parcela", não haverá cobrança de juros sobre as parcelas do financiamento durante o período em que as parcelas de entrada forem pagas.
Observação: o campo "Dt. Juros Carência" da tela Contrato de Venda de Lote, aba "Parcelamento", seção "Financiamento" é o que determinará a partir de quando serão cobrados os juros, sendo que, este só poderá ser alterado caso a pessoa logada possua permissão para tal.
A marcação "Price" será utilizada para sugerir a tabela do Financiamento no lançamento de cada Contrato de Venda de Lote. Caso esteja marcada, será utilizada a tabela Price; do contrário será usada a "Gradiente". No contrato, esta marcação só poderá ser alterada caso a pessoa logada possua permissão.
Seção Financiamento - Reajuste
O campo "Tx. Juros %" é utilizado para sugerir a taxa de juros do financiamento no lançamento de cada Contrato de Venda de Lote.
Utilize o campo "Periodicidade" para propor a periodicidade de reajuste das parcelas do contrato ao realizar o lançamento de cada Contrato de Venda de Lote.
Nota: os campos Tx Juros % e Periodicidade, no contrato, só poderão ser alterados se a pessoa logada possuir permissão para isto.
Em relação ao campo "Indexador", este será utilizado para sugerir no lançamento de cada Contrato de Venda de Lote, o índice que deverá ser utilizado para obter-se as cotações necessárias para o cálculo da taxa de reajuste, que é aplicada às parcelas do contrato no reajuste.
No campo "Data base", defina qual será a data utilizada no reajuste, podendo ser:
- Venda + 90;
- Data da venda;
- Venda + 30;
- Venda + 60.
O campo "Primeira Correção" será utilizado para sugerir, no lançamento de cada Contrato de Venda de Lote, a data de início da primeira correção de reajuste do contrato.
Seção Financiamento - Correção Atraso
Informe no campo "Juros (mora) %" a taxa de juros aplicada na correção de parcelas atrasadas.
No campo "Multa %" você deverá informar o percentual de multa cobrado na correção de parcelas atrasadas.
Aba Infraestrutura
Podemos definir nesta aba, as Infraestruturas do Loteamento, sendo que estas poderão ser consultadas no Documento de Loteamento.
Aba Proprietários
Nesta aba, temos alguns dados pertinentes ao Proprietário do Loteamento selecionado, são eles:
- Proprietário;
- Percentual;
- Forma de repasse;
- Banco;
- Agência;
- Conta;
- Estágio;
- Procurador.
Aba SACs
Será possível lançar SACs vinculados a um loteamento, por exemplo, para registrar os detalhes envolvidos aos trâmites burocráticos de documentação em seu lançamento ou algo semelhante. O lançamento de SACs poderá ser feito através da tela Inserir SAC, ou por meio da opção "SAC Rápido" do botão "Ações…", localizado no alto da tela.
Aba Lotes
Esta aba servirá apenas para exibir os lotes que estão atualmente vinculados ao loteamento, tendo a opção de filtro pelo campo "Situação" do Cadastro do Lote ou através de qualquer campo visível na grade por meio do filtro de grade.
Estágio de Comercialização
Será possível visualizar quando os lotes de um determinado Loteamento está pronto para ser comercializado através do campo "Estágio", localizado na aba Geral desta tela. O estágio que indica isto, é o "Comercialização", e este permitirá que ao realizar um lançamento de um Contrato de Venda de Lote, os lotes deste Loteamento sejam exibidos na pesquisa.
Assim, caso o Loteamento não esteja com o estágio de Comercialização, não será possível selecionar seus lotes.
Observação: ao realizar a alteração de qualquer estágio de um loteamento para Comercialização, o sistema fará as seguintes validações:
- Os "Proprietários" deverão estar cadastrados na aba Proprietários e, na mesma aba, o "Percentual" de posse destes Proprietários deverá somar 100%;
- A soma dos campos "Comissão Adminis. %", "Comissão Corretor %" e "Comissão Franqueada %", localizados na aba Comissionamento, deverá ser igual ao valor informado no campo "Total Comissões %";
- Deverá possuir o campo "Conta Bancária" da aba Financiamento preenchido com uma conta bancária válida;
- Ainda na aba acima mencionada, caso o campo "ARRAS %" tiver sido informado, o campo "Conta Bancária p/ Comissão" também deverá estar preenchido;
- Caso a marcação "Não cobrar" da aba Cobrança não tenha sido efetuada, os campos "Motivo" e "Definido Em" (da mesma aba) deverão estar informados;
- Os campos "Mod. Parcela Financiamento", "Mod. Parcela Renegociação", "Tx Juros %" e "Indexador" da aba Financiamento deverão estar preenchidos, bem como, nos campos "Periodicidade", "Juros (mora) %" e "Multa %", da mesma aba, deverão possuir um valor maior que zero informado nestes;
- Ainda na aba Financiamento, o campo "Mínimo de parcelas" não poderá possuir um valor informado que seja maior que o valor definido no campo "Máximo de parcelas";
- Não será permitido realizar alterações nos campos "Conta Bancária" e "Conta Bancária p/ Comissão" da aba Financiamento, campo "Projeto" do Painel Principal, e os campos "Empresa p/ NF" e "Imobiliária" localizados na aba Geral.
Botões no topo da tela
No topo da tela, além dos botões padrões da maioria das telas do sistema, temos os botões abaixo:
Ao acionar o botão Outras Opções..., temos as seguintes opções:
Selecionando a opção "Inserir SAC" será aberta a tela Inserir SAC programada para que, na próxima inclusão, as opções relacionadas ao Loteamento selecionado já sejam preenchidas.
A opção "SAC Rápido", quando acionada, exibirá o pop-up "Lançamento rápido de SAC" para lançamento simplificado de SAC para o Loteamento selecionado:
Quando você selecionar a opção "Gerar Lotes", será exibido o pop-up "Gerar Lotes em Bloco":
Nota: a geração de lotes em bloco é útil para evitar o trabalho de cadastrar diversos lotes, quando são poucas as características que os diferenciam. O objetivo é reduzir o tempo gasto cadastrando os mesmos. Ela poderá ser acionada diversas vezes para um mesmo loteamento.
Neste pop-up, temos os seguintes campos:
No campo "Qtd. Lotes", informe a quantidade de lotes que deseja-se simular ao clicar no botão "Gerar Opções".
A marcação "Opções Marcadas" indica se as opções geradas deverão ser marcadas quando forem geradas. Isto será útil quando várias opções são geradas e apenas algumas serão desmarcadas.
Você deve informar no campo "Letra", a letra que constará no Nome do Lote, por exemplo: Lote B12 Quadra G10; neste exemplo, a letra do Lote é B.
Informe no campo "Sequência", a partir de que número inicia-se a geração dos lotes, por exemplo, caso comece no 3 e você acione o botão Gerar Opções, os lotes gerados terão o campo Lote conforme a seguir: B3, B4, B5 e assim por diante.
O campo "Lote a Direita" indica se o Lote a Direita possui o número maior ou menor em relação ao lote atual, no momento da geração. Isto faz o sentido porque o sistema gera os lotes de maneira sequencial e em ordem crescente, portanto, caso não seja gerado o lote de B1 a B5 e o número do Lote a Direita for maior, será gerado B1, B2, B3, B4 e B5; porém, se o número da direita for menor, será gerado B5, B4, B3, B2 e B1, sendo que, isto irá impactar, diretamente, os campos "Conf. Esquerda" e "Conf. Direita" do Cadastro dos Lotes gerado, pois, comparando-se o lote B4 no primeiro exemplo com o segundo, pode-se observar que eles se encontram em uma posição diferente.
No campo "Formato" você decide se, ao compor o Nome do Lote, a letra deverá ser colocada antes ou após o número, por exemplo: para a opção "Letra -> Lote" temos B1; para a opção "Lote -> Letra" temos 1B. Desta forma, esta funcionalidade permitirá que, independentemente da composição do nome, seja possível gerar um cadastro que esteja em conformidade.
Observação: os campos a seguir serão definidos no Cadastro de Lotes gerados e, para cada um, existe outro de mesmo nome correspondente a ele no Cadastro de Lotes. São eles: "Quadra", "Endereço", "Situação", "Zonas de Uso", "Cartório", "CEP", "Valor (m²)", "Área (m²)", "Med. Frente", "Med. Fundo", "Med. Esquerda", "Med. Direita", "Med. Chanfro" e "Med. Variante".
Botões do pop-up Gerar Lotes em Bloco
Quando você acionar o botão Gerar Opções, será gerada uma simulação dos lotes gerados, podendo-se escolher entre eles quais de fato serão gerados, marcando ou não cada opção.
O botão Gerar Lotes irá gerar os lotes no Cadastro de Lotes conforme as opções geradas e marcadas.
Botão Documentos do Loteamento
Ao clicar no botão "Docs. Loteamento", serão exibidos todos os documentos no formato Word configurados para o Loteamento selecionado, oferecendo as opções de baixar em formato Word ou PDF.
Nota: apenas será possível baixar no formato Word se a permissão para tal, em seu cadastro, estiver liberada.
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