Módulo: Imobiliária > Cadastros > Contratos 
Versão disponível: A partir da 3.31Por meio dessa tela, são lançados os Contratos de Venda de Lote a cada venda realizada, sendo responsável também por identificar qual Lote está sendo vendido, os compradores, condições de entrada e parcelamento do financiamento.
Aqui, também serão inseridas as informação que darão suporte aos seguintes processos: atualização de contrato, renegociação de saldo devedor, antecipação, postergação, correções por atraso de pagamento, impressão de boletos, renegociação de parcelas, rescisão e quitação de contrato.
Painel Principal
No Painel em destaque, temos os seguintes campos:
O campo "Código" é o identificador único do Cadastro do Contrato.
Utilize o campo "Contrato" para informar uma numeração especial e/ou exclusiva do documento do Contrato.
Indique no campo "Lote" qual o Lote está sendo vendido.
O campo "Estágio" indica em que parte do processo de lançamento e da venda o Contrato se encontra.
Observação: para que o campo de Estágio seja alterado, é necessário utilizar o botão "Alterar Estágio" conforme o controle do administrador do contrato e de acordo com as opções disponíveis no botão.
A "Descrição" trata-se de um campo de apresentação calculado, que retornará o seguinte texto:
[loteamento], Qd. [quadra], Lt. [lote]
Aba Geral
Caso a marcação "Rescisão Conforme Lei do Distrato (n° 13.786/2018)" esteja efetuada, o contrato seguirá a regulamentação do Distrato no momento da rescisão.
O campo "Comprou Para" serve para indicar a finalidade da Venda do Lote:
- Uso de família;
- Moradia;
- Aluguel;
- Lazer;
- Investimento.
O campo "Usuário Inclusão" será preenchido com o código e nome da pessoa que realizou a inclusão do Contrato de Venda do Lote.
No campo "Usuário Alteração" serão exibidos o código e nome da pessoa que realizou a última alteração no Contrato.
Nos campos "Dh. Inclusão" e "Dh. Alteração" serão exibidos a data e hora da última inclusão e alteração do Contrato, respectivamente.
Utilize o campo "Imobiliária" para obter o Centro de Resultado do campo "Loteamento" do Cadastro de Imobiliárias, que é definido na nota da taxa de administração sobre a venda.
No campo "Prazo de Escrituração" temos as seguintes opções:
- 1 Mês;
- 2 Meses;
- 3 Meses;
- 4 Meses;
- 5 Meses;
- 6 Meses.
A data do cadastro do Contrato serão preenchidas no campo "Dt. Cadastro".
Selecione no campo "Dt. Ass. Proprietário" o dia em que o proprietário assinou o Contrato de Venda do Lote.
A marcação "Urgência" definirá se o Contrato em questão possui urgência perante os outros.
Em relação à marcação "Vistoria", esta indicará se já foi realizada ou não a vistoria do Lote.
Caso o Estágio do Contrato seja alterado para "Escriturado", o campo "Dt. Emissão escritura" será definido com a data atual da alteração.
Informe em qual data o lote será ocupado no campo "Dt. Ocupação".
Se a marcação "Tx/Comiss. manualmente" for efetuada, a taxa de comissão deverá ser informada de forma manual no Parcelamento do Contrato.
Seção Contrato
Informe no campo "Dt. Notificação" a data da notificação cartorial e no campo "Protocolo" o número de protocolo desta notificação.
Utilize o campo "Sit. (Situação)" para indicar qual a situação do Contrato frente aos trâmites jurídicos.
O campo "Corte Concil. Arbitragem" e as marcações "Por. Edital", "Notif. Cartorial", "Não cobrar", "Justiça Comum" se referem a como foi firmado o Contrato de Venda de Lote e deverão ser preenchidos de acordo com sua necessidade.
Aba Parcelamento
O campo "Dt. Venda'' servirá de base para o cálculo do financiamento e das datas de reajuste de contrato.
No campo "Vlr. Lote" será exibido o valor do Lote que está sendo vendido e, este será automaticamente preenchido ao selecionar um Lote no Painel Principal desta tela.
Caso haja algum desconto, o mesmo deverá ser inserido no campo "Vlr. Desconto".
No campo "Vlr. Desconto %", será exibido o cálculo do percentual de desconto sobre o valor do Lote.
Informe no campo "Justif. Desconto" o motivo pelo qual o desconto foi concedido.
O campo "Vlr. Venda" é calculado de forma automática pela seguinte fórmula:
"Vlr. Venda" = "Vlr. Lote" - "Vlr. Comissão Franquia" - "Vlr. Comissão Corretor" -
"Vlr. Comissão Adminis." - "Vlr. Desconto"
.
Em relação ao campo "Vlr. Fechamento", este será calculado da seguinte forma:
Se o campo "Comissionar por" (localizado na tela Contrato de Venda de Lote, aba "Parcelamento", seção "Comissão") estiver com a opção "Nota de Comissão RECA" selecionada, o cálculo será o mesmo do campo Vlr. Venda; porém, caso a opção "Parcelas Diferenciadas" esteja selecionada, o cálculo será realizado com a fórmula: "Vlr. Fechamento" = "Vlr. Lote" - "Vlr. Desconto".
Além dos campos exibidos acima, temos ainda as seguintes seções na aba:
| Seção Financiamento | Seção Comissão | |
| Seção Corretores | Seção ARRAS | |
| Seção Financiamento - Entrada | Seção Financiamento - Reajuste | |
| Seção Financiamento - Banco | Seção Financiamento - Intermediárias |
Seção Financiamento
Você deve informar no campo "Dt. Juros Carência" a data de início de cobrança de juros de carência, quando for cobrado juros sobre o saldo devedor durante o tempo em que o comprador estiver pagando as parcelas de entrada.
Nota: caso o campo "Juros inicia" do Cadastro de Loteamentos, aba "Financiamento" esteja com a opção "Desde a data da venda" selecionada, o sistema irá preencher o campo Dt. Juros Carência com a mesma data, fazendo com que o juros de carência seja calculado entre o período da data da venda e a data da primeira parcela menos 1 mês.
O campo "Vlr. Financiar" será calculado com a seguinte fórmula:
"Vlr. Financiar" = "Vlr. Fechamento" - "Vlr. Total Entrada" - "Vlr. Total Arras" - "Vlr. Total Diferenciada" - "Vlr. Financ. Banco"
Depois, verificará:
- Se o contrato é Price e se a Dt. Juros Carência foi informada com uma data que esteja a mais de um mês de antecedência do vencimento da primeira parcela de financiamento informada no campo "Dt. Primeira Parcela". Se sim, ele utilizará a seguinte fórmula para calcular os juros de carência:
"Vlr. Financiar" = ("Tx. Juros %"/100+1)^qtdMeses * "Vlr. Financiar"
Observação: a qtdMeses é a quantidade de meses que o campo Dt. Juros Carência se antecede à data de vencimento do campo Dt. Primeira Parcela menos 1 mês.
- Por outro lado, se não, o sistema não utilizará o campo Dt. Juros Carência e nem alterará o campo Vlr. Financiar.
A marcação "Price" informa se o contrato é Price ou Gradiente.
Insira no campo "Tx. Juros %" o percentual de juros do financiamento.
Informe no campo "Qtd. Parcelas" qual a quantidade de parcelas do financiamento.
O campo "Vlr. Parcela" é calculado de forma automática; se o contrato for Tabela Price, será calculado com a fórmula padrão da tabela. Por outro lado, se não for Tabela Price, será calculado dividindo o valor a financiar pela quantidade de parcelas do financiamento.
Selecione a data da primeira parcela do financiamento no campo "Dt. Primeira Parcela".
O campo "Tx. Juros Original %" será preenchido automaticamente com a taxa de juros original que encontra-se na atual vigência do contrato.
O campo "Vlr. Total Balões" é preenchido automaticamente com o valor total a ser financiado com parcelas balões.
Seção Comissão
O campo "Tipo Comissão" definirá se a comissão será paga por "Boleto", "Cheques", "Promissória", "A Vista" ou "Outros".
Referente ao campo "Comissionar por", esse é de preenchimento automático e trará a mesma opção informada no campo de mesma descrição do Cadastro de Loteamentos.
Ao selecionar o Lote, o sistema buscará no Loteamento, o percentual de comissão para a administradora, aplicará sobre o valor do lote e informará no campo "Vlr. Comissão Adminis." o resultado.
Selecionando um Lote, o sistema buscará no Loteamento, o percentual de comissão para franquia, aplicará este sobre o valor do Lote e exibirá no campo "Vlr. Comissão Franquia" o resultado.
Ao selecionar um Lote, busca-se no Loteamento, o percentual de comissão para o corretor, aplica o valor deste sobre o valor do lote e informará no campo "Vlr. Comissão Corretor" o resultado.
O campo "Comissão Adminis. %" é calculado, automaticamente, com o percentual de comissão sobre o valor do Lote indicado no campo Vlr. Comissão Adminis.
Será exibido no campo "Comissão Corretor %", o percentual de comissão sobre o valor do lote informado no campo Vlr. Comissão Corretor.
No campo "Comissão Franquia %" será exibido o percentual de comissão sobre o valor do lote, de acordo com o valor inserido no campo Vlr. Comissão Franquia.
Insira no campo "Qtd. Parcela Diferenciada" a quantidade de parcela do tipo diferenciada que serão geradas.
O campo "Vlr. Total Diferenciada" é de preenchimento automático e informará o valor total das parcelas diferenciadas no pop-up que será aberto no momento da geração das parcelas.
Seção Corretores
A marcação "Corretor externo" indica se o o corretor vinculado possui ou não vinculo com a Imobiliária.
Os campos "Ger. Sup." e "Supervisor" serão preenchidos quando o campo "Corretor" for informado, isso é possível visto que, no Cadastro de Corretores, você poderá informar quem são os gerentes superiores e os supervisores do corretor em questão.
Seção ARRAS
O campo "Vlr. Total Arras" terá seu valor calculado sempre que um Lote for selecionado ou alterado no Contrato. Seu valor será obtido multiplicando o percentual do campo "ARRAS %" (localizado no Cadastro de Loteamentos) pelo valor do Lote selecionado.
Informe no campo "Qtd. Parcela Arras" a quantidade de parcelas Arras que deverá ser dividido seu valor total.
Selecione no campo "Dt. Primeira Arras", a data referente à primeira parcela Arras; caso haja mais de uma, as seguintes terão data de vencimento com periodicidade mensal a partir da primeira.
Seção Financiamento - Entrada
Informe no campo "Vlr. Total Entrada/Sinal" o valor da entrada/sinal do financiamento do lote.
No campo "Qtd. Parcela Entrada/Sinal", insira a quantidade de parcelas que será dividida a entrada.
Observação: independente da divisão, o sistema tratará a entrada como se fosse à vista para amortização do contrato, ou seja, a entrada não tem controle de renegociação de saldo.
O campo "Dt. Primeira Entrada/Sinal" servirá para que você informe a data da primeira parcela de entrada, ou apenas da entrada, caso a mesma não seja parcelada.
Seção Financiamento - Reajuste
Informe no campo "Dt. Últ. Reajuste" qual a data de início do período que será utilizado na próxima vez que o contrato for reajustado.
Nota: é possível configurar o auto preenchimento desse campo quando o Lote for selecionado, através do campo "Primeira Correção", aba "Financiamento", do Cadastro de Loteamentos.
Você deve preencher o campo "Dt. Próx. Reajuste" com a data de término do período que será utilizado na próxima vez em que o contrato for reajustado. O período de reajuste é uma das principais informações utilizadas no cálculo e aplicação de reajustes de contrato.
Utilize o campo "Periodicidade" a partir do primeiro reajuste do Contrato, para definir o período do próximo reajuste.
O campo "Índice Correção" é utilizado para definir o índice a ser utilizado no reajuste do Contrato.
Observação: é possível configurar o auto preenchimento deste campo quando o Lote for selecionado, desde que a configuração tenha sido realizada anteriormente no campo "Indexador", aba Financiamento, do Cadastro de Loteamentos.
Seção Financiamento - Banco
Insira no campo "Vlr. Financ. Banco" o valor que será financiado pelo agente financeiro.
Selecione no campo "Dt. Financ. Banco" a data prevista para aprovação do financiamento feito por um agente externo.
Seção Financiamento - Intermediárias
O campo "Vlr. Total Intermediárias" será preenchido automaticamente com o valor total a ser financiado com parcelas intermediárias.
Observação: o sistema utiliza a definição do tipo de tabela de amortização, que são PRICE ou SAC, como padrão base para a geração de parcelas intermediárias.
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Aba Acúmulo de Parcelas
O Acúmulo de Parcelas é um processo onde você escolhe uma ou mais parcelas atrasadas do financiamento e, assim, o sistema aplica correções de atraso para exibir o valor total de todas as parcelas.
Defina, primeiramente, uma "Dt. Vencimento" para o boleto e após essa definição do acúmulo. Assim, ao efetivar o acúmulo, serão renegociadas todas as parcelas selecionadas em uma única parcela no valor do total do acúmulo, para que seja possível realizar o pagamento de toda a dívida em uma única parcela e boleto.
Caso haja "Vlr. Desconto", ele será aplicado na "Parcela Origem", apenas dividindo o total do desconto pela quantidade de parcelas origem antes da negociação.
Observação: será possível cancelar um acúmulo, através do botão "Ações..."; assim, ao realizar o cancelamento, serão removidas das parcelas origem, o detalhamento de desconto incluso em cada uma delas, referente ao desconto concedido na efetivação.
Nota: ao utilizar o parâmetro "Considerar data de Vencimento na renegociação - TIMDTVENCRENG" em uma renegociação, a data de vencimento utilizada será àquela do financeiro. Caso esteja desligado, considerará a data do vencimento inicial.
Aba Benfeitorias do Lote
Nessa aba você poderá informar as benfeitorias realizadas no lote pelo atual comprador.
Aba Compradores
Informe nessa aba os Parceiros Compradores, sendo que, é obrigatório que um dos Parceiros informados seja o responsável pelo boleto (realizando a marcação "Resp. Boleto").
Aba Renegociações de Saldo
Uma Renegociação de Saldo é utilizada para renegociar todo o saldo devedor do cliente, ou seja, todos os títulos vinculados ao contrato que estiverem em aberto.
Se você habilitar o parâmetro "Não valida data de entrada na renegociação - TIMNVALENTRE", será possível criar parcelas de entradas e de fechamento de banco com datas de vencimentos diferentes, ao efetivar uma renegociação de saldos; caso esteja desligado (padrão), este processo não poderá ser feito, fazendo com que seja emitida a seguinte mensagem:
"Data de vencimento da primeira parcela de entrada/sinal não é igual a data especificada na renegociação."
Aba Rescisão
Nesta aba, insira as informações referentes à rescisão do Contrato de Venda de Lote.
Insira uma "Descrição" para a rescisão, conforme sua necessidade/motivo.
O campo "Estágio" será preenchido automaticamente, conforme o andamento da rescisão.
No campo "Tipo", selecione o tipo de rescisão realizada:
- Arbitral;
- Homologatória;
- Inadimplência total;
- Notificação Extra-Judicial;
- Edital;
- Distrato Amigável;
- AR;
- Sentença Judicial.
Referente à marcação "Aproveita Saldo", quando estiver efetuada, fará com que seja aproveitado apenas o saldo pago na amortização do contrato.
Preencha qual foi a "Data" que o contrato foi rescindido.
Importante: em caso de rescisão, o valor de juros e multas serão aplicados nas parcelas em atraso quando o percentual correspondente estiver configurado nos parâmetros "Taxa de juro compor limite desconto - TIMTXLIMDJUR", "Taxa de multa compor limite desconto - TIMTXLIMDMUL" e "Taxa p/ compor limite desconto sob total - TIMTXLIMDTOT". Lembrando que, o total das parcelas em atraso é acrescido ao valor em aberto, cujo é uma das composições do valor total.
Também teremos na aba Rescisão, as sub-abas:
| Sub-aba Geral | Sub-aba Levantamento de Saldo | |
| Sub-aba Correções | Sub-aba Devolução | |
| Sub-aba Parcelas |
Nesta sub-aba, os campos serão preenchidos de forma automática pelo sistema.
Essa sub-aba detalhará todo o levantamento do saldo a ser rescindido.
A sub-aba Correções serve para que você informe os valores de correções a serem calculados na rescisão.
Essa sub-aba realizará a devolução conforme a Lei do Distrato.
Observação: a composição do valor do campo "Vlr. Total", dá-se da seguinte maneira:
Então, será descontado do resultado do cálculo acima, os valores resultantes dos seguinte cálculos:
No que diz respeito ao resultado do campo "Vlr. Parcela", este se refere a divisão do valor total, pela quantidade de parcelas, informada no campo "Qtd. Parcelas".
A sub-aba Parcelas será preenchida ao acionar o botão "Gerar Parcelas" da aba Rescisão.
Rescisão com juros Price
Quando realizamos uma rescisão, temos que trazer o valor da parcela em aberto para a data atual, em que ao alterar a data de vencimento do título para a data atual, o mesmo será considerado na rescisão, ou seja, a composição do título será alterada.
Na sub-aba Levantamento de Saldo, você poderá verificar que o "Vlr. Em Aberto" estará conforme o valor presente do título que resta para o fechamento do contrato e o "Vlr. Descaptalização" corresponde ao valor equivalente ao desconto de retirada Price.
O "Vlr. Correção" se trata da soma das correções, ou seja, amortização antecipada + juros antecipado.
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Aba Transferências
Uma Transferência é realizada nos casos de cessão de direito, onde o atual comprador vende o Lote para o novo comprador, antes que tenha terminado de pagar as parcelas da compra.
Nota: após informar um valor no campo "Vlr. Acertado" e salvar, automaticamente será vinculado na sub-aba "Antigos Compradores" os antigos compradores do Lote. Em seguida, você deve informar na sub-aba "Novos Compradores" os novos compradores, definindo qual deles será o responsável pelo boleto e, assim, acionar o botão "Efetivar Transferência". Dessa forma, será atualizada a aba "Compradores" do Contrato com os novos compradores informados.
Aba SACs
É possível lançar SACs vinculados ao Contrato de Venda de Lote e, nesta aba, serão exibidos todos os SACs do lote selecionado, considerando também os filtros rápidos definidos.
Aba Parcelas
Nessa aba será possível, de acordo com os filtros rápidos, que você visualize todas as parcelas do Contrato de Venda de Lote. Também pode corrigir atraso, antecipar parcela, postergar parcela e renegociar apenas algumas parcelas do financiamento.
Observação: quando você realizar uma renegociação de um contrato e não desejar que as parcelas sejam consideradas, utilize o parâmetro "Renegociar Contrato sem parcelas - TIMRENSEMPARC" para que essas parcelas sejam zeradas.
Aba Notas
Aqui serão exibidas todas as notas vinculadas ao respectivo contrato.
Botões da tela
Abaixo, podemos visualizar alguns botões da Contrato de Venda de Lote bem como suas funcionalidades:
Botão Definir Intermediárias
Na aba "Parcelamento" e sub-aba "Refinanciamento" (localizada na aba "Renegociações de Saldo") temos o botão "Definir Intermediárias" ao lado do campo "Vlr. Total Intermediárias", quee serve para definir as parcelas intermediárias que deverão ser geradas. Ao acioná-lo, será aberto um pop-up para que você defina as parcelas. Após defini-las, o campo Vlr. Total Intermediárias exibirá o valor total a ser parcelado nesta modalidade, servindo principalmente para descontar do financiamento padrão, o valor financiado de maneira intermediária.
Botão Definir Balões
O botão "Definir Balões" também existe nas abas acima mencionadas, porém, ao lado do campo "Vlr. Total Balões" e deverá ser utilizado para definir as parcelas balões a serem geradas. Ao clicar nele, será aberto um pop-up e as parcelas poderão ser definidas. Assim, definindo as mesmas, o campo Vlr. Total Balões demonstrará o valor total a ser parcelado nesta modalidade.
Observação: as parcelas balões não virarão parcelas. Será utilizado nas parcelas definidas, o campo "Dt. Vencimento" para saber em qual mês será o balão, o dia utilizado será o da parcela do financiamento, pois o valor de cada parcela balão é somado ao valor da parcela do financiamento que vence no mesmo mês. Com isso, ao gerar as parcelas para os meses em que houverem o balão, o valor da parcela será o valor da parcela de financiamento + o valor da parcela balão definida no pop-up "Balões".
Nota: para rodar os contratos sem a validação de parcelas zeradas e com as intermediárias/balões acima do valor à financiar, é necessário que você habilite o parâmetro "Não valida valor do financiamento. - TIMNAOVALVLRFIN".
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