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s movimentações financeiras específicas de locação, referentes às negociações vigentes do Contrato de Locação, são realizadas nesta tela. Nessa rotina você consegue filtrar todas as parcelas de Aluguel, Avulsas, de Fechamento e Repasse.
Importante: as operações financeiras de baixa e estorno devem ser feitas através da tela Movimentação Financeira.
Clique nos links abaixo para navegar nas funcionalidades dessa tela:
| Painel de Filtros | Aba Geral | |
| Aba Lançamento | Aba Gestão Imobiliária | |
| Aba Detalhamentos | Aba Repasses | |
| Botões da tela | Compensação no repasse por beneficiário | |
| Parâmetros que influenciam a rotina |
Painel de Filtros
Através do Painel de Filtros, você pode definir o que deseja visualizar na grade de resultados de Aluguéis e Repasses.
Os filtros de "Receita/Despesa" e "Baixado/Pendente" possuem as mesmas características da Movimentação Financeira.
Você pode filtrar de acordo com "Repasse Liberado/Não Liberado" para pagamento, conforme a regra criada no contrato.
Os filtros "Tipo Parcela", "Nº Parcela", "Negociação", "Dt. Pagamento" e "Dt. Francesinha" são específicos para as parcelas, podendo filtrar por todos os campos ou apenas por um.
Através do campo "Intervalo de Vencimento" você filtra os intervalos de vencimento mais utilizados para gerar os relatórios formatados.
Por fim, você também pode filtrar os resultados por "Contrato de Locação", "Parceiro" e/ou "Locador".
Nota: os botões no topo da tela serão habilitados com base no registro que você selecionar na grade.
Observação: no Modo Grade, as receitas aparecerão em azul e as despesas em vermelho.
Aba Geral
Na aba Geral, temos os seguintes campos:
O campo "Tipo Operação" é preenchido automaticamente conforme o tipo de título e outras configurações já realizadas.
O "Nosso Número" seguirá a regra de preenchimento da Movimentação Financeira.
Preencha o "Vlr. Vendor" de acordo com a necessidade da Imobiliária.
Os campos "Cód. Barras Receb." são preenchidos de forma automática, conforme a configuração de geração automática de boletos.
O campo "Contato" será carregado conforme o cadastrado no Cadastro de Parceiros.
Os demais campos campos dessa aba serão preenchidos automaticamente, de acordo com a suas configurações prévias.
Aba Lançamento
Todos os campos dessa aba são preenchidos de forma automática, de acordo com as rotinas de geração de aluguéis e geração de repasses.
Caso o "Parceiro" não seja informado, nosso sistema definirá o inquilino responsável pelo boleto do Contrato de Locação como o Parceiro.
Nota: quando a parcela for do tipo "MFD", ela não possuirá detalhamento.
Para as parcelas diferentes de MFD, os campos "Projeto", "Natureza" e "Tipo de Título" serão definidos automaticamente, através das parametrizações do sistema:
- Projeto p/geração de financeiro aluguéis - TIMPROJGERALUG;
- Natureza p/ geração aluguéis garantidos - TIMNATGERALUG;
- Tipo de Título p/geração de aluguéis - TIMTITGERALUG.
O campo "Conta Bancária" será preenchido com a conta corrente vinculada ao Contrato de Locação, e os campos "Empresa" e "Banco" preenchidos com a empresa e banco dessa conta corrente.
Aba Gestão Imobiliária
Todos os campos dessa aba são preenchidos automaticamente, de acordo com as rotinas de geração de aluguéis e geração de repasses.
Aba Detalhamentos
Todos os campos dessa aba são preenchidos de forma automática, de acordo com as rotinas de geração de aluguéis e geração de repasses, , sendo que, você também pode inserir manualmente pela tela Contrato de Locação, aba Negociação, botão "Aluguéis", opção "Detalhamento em vários aluguéis".
O valor de desdobramento de uma parcela é composto pelos detalhamentos desta. Para alterá-lo, será necessário inserir um novo detalhamento ou alterar o valor de um já existente, sendo que as regras de alteração do valor da parcela são:
- Parcela de aluguel, avulsa ou fechamento: Serão somados todos os detalhamentos em que o campo "Recebe de" esteja como "Inquilino" e subtraídos todos os detalhamentos cujo o campo "Repassa para" esteja também como Inquilino.
- Parcela de repasse: Nessa, serão somados todos os detalhamentos em que o campo Repassa para esteja como "Locador" e subtraídos todos os detalhamentos que possuem o campo Recebe de como Locador.
Aba Repasses
Essa aba será alimentada após acionar os botões "Gerar Repasses" e
"Repasse Inteligente", localizados no topo da tela.
Botões da tela
Na tela Aluguéis e Repasses, temos alguns botões. Abaixo, trouxemos as funcionalidades de cada um deles para te auxiliar:
| Botão Juros e Multas | Botão Gerar Repasses | |
| Botão Repasse Inteligente | Botão Cancelar Repasses | |
| Botões Imprimir Boleto(s) e Enviar Boleto(s) |
O botão "Juros e Multas" atualizará uma parcela com juros e multa.
O cálculo de juros e multa se faz necessário quando, por exemplo, um cliente seu está em atraso e deseja pagar seu boleto em qualquer banco em uma data futura. Este cálculo será feito individualmente, título à título e, para isso, será aberto o pop-up "Cálculo de Juros e Multa", que já irá sugerir como data base (novo vencimento) a data atual:
Observação: a "Dt. Novo Venc." poderá ser modificada conforme for necessário e, o novo cálculo será feito ao clicar no botão "Calcular", tendo como referência a diferença em dias, entre a data base e a data de vencimento original do título.
Após realizar o cálculo, as informações apenas serão salvas quando você clicar em "Gravar". Após isso, será gerado um detalhamento para os juros calculados, outro para multa e, caso haja correção monetária, ela também será incluída em outro detalhamento. Por fim, durante o cálculo o valor retorna ao valor inicial para que, assim, não sejam incididos juros sobre juros.
O valor original do campo "Dt. Venc. Original" não será alterado. O novo vencimento do boleto é deduzido através dos detalhamentos que foram gerados e, consequentemente, o valor será embutido no valor de desdobramento da parcela.
Importante: para que, ao lançar os valores de juros e multas, o sistema calcule a taxa de administração, faça as seguintes configurações:
A marcação "Tx Adm pela Parcela" da aba Gestão Imobiliária deve estar efetuada;
A marcação "Incide na tx. adm." da aba Detalhamentos deve estar realizada;
E o parâmetro "Tipo de detalhamento da Tx Administração - TIMHTDTLTAD" tem que ser diferente do Tipo de Detalhamento informado na aba Detalhamentos.
Ao clicar no botão Juros e Multas e no pop-up clicar no botão Calcular, nosso sistema irá considerar o campo "Dias de Carência p/ contrato" da tela Contrato de Locação, aba Administração, para calcular as correções.
Nota: o Sankhya Om irá calcular os juros apenas se a quantidade de dias for superior ao campo Dias de Carência p/ contrato e também, se for superior à quantidade de dias informado no parâmetro "Dias de Carência p/ juros em Aluguéis - TIMCARJUR".
Periodicamente, a Imobiliária deve receber um aluguel, reter o que é seu de direito e repassar o restante ao(s) locador(es) e beneficiário(s).
No sistema, o repasse de uma parcela de aluguel de um Contrato de Locação é composto por um ou mais financeiros de despesas, que é igual à quantidade de locadores e beneficiários. Para compor o valor desses financeiros de despesas, são procurados todos os detalhamentos de parcela de aluguel.
Caso um detalhamento tenha um Parceiro definido e seja direcionado a um locador, ou seja, possui os campos "Recebe de" ou "Repassa para" igual à "Locador", esse detalhamento será considerado no cálculo do repasse apenas do Parceiro do locador, e inserido como um detalhamento em sua parcela de repasse. Por outro lado, se um detalhamento não tiver um Parceiro definido e for direcionado à um locador, ou seja Recebe de ou Repassa para o Locador, ele será rateado entre os locadores, de acordo com seus percentuais de posse.
Os financeiros de repasse aos beneficiários são calculados apenas após o término do cálculo dos repasses aos proprietários, também de acordo com seus percentuais de repasse, e não possuirão detalhamento. Quando o financeiro de repasse do beneficiário for criado, será inserida no detalhamento do financeiro de repasse do locador, uma linha informando o valor do repasse desse beneficiário.
Observação: esse detalhamento deve ter seu tipo definido no parâmetro "Tipo de detalhamento de repasse ao beneficiário - TIMHISDTLREPBEN" e no complemento, o nome do beneficiário.
Ao final da geração das parcelas de repasse, serão gerados os detalhamentos na parcela de aluguel para compensar o(s) repasse(s) efetuado(s), tendo como atributos os valores definidos nos "Parâmetros da parcela de repasse".
Acione o botão Gerar Repasses para gerar as parcelas de repasse, conforme demonstramos no gif abaixo:
O botão Repasse Inteligente é habilitado quando a parcela selecionada for passível de repasse. Ele servirá para gerar o repasse fora do tempo pré-definido, por exemplo, para adiantar um repasse.
Quando você acionar esse botão, a aba Repasses será preenchida:
Por meio do botão "Cancelar Repasses", todas as parcelas de repasse serão excluídas, tanto dos beneficiários quanto dos proprietários, todos os detalhamentos de repasse da parcela de aluguel e todas as notas referentes ao repasse:
Botões Imprimir Boleto(s) e Enviar Boleto(s)
Periodicamente, o boleto de uma parcela é emitido ao locatário responsável pelo boleto e, apenas as parcelas do tipo "Avulsa", "Fechamento" e "Aluguel" irão gerar boletos.
Você pode pré-visualizar e imprimir boletos de múltiplas parcelas através dos botões "Imprimir Boleto(s)" e
"Enviar Boleto(s)", simultaneamente.
Vale salientar que, o sistema buscará o boleto de acordo com o parâmetro "Path dos modelos de impressão/e-mail (MGE Web) - SERVDIRMOD", que foi configurado para usar o caminho no repositório padrão, assim o boleto desejado estará disponível para ser utilizado.
Além disso, na tela Empresa, aba Boleto, é necessário preencher o campo "Modelo de boleto (e-mail)" informando o arquivo base para formatar o e-mail de envio de boleto. Neste arquivo base para o envio de e-mail deve conter o conteúdo do corpo do e-mail entre as expressões "*** INICIO BOLETOS ***" e "*** FIM BOLETOS ***", conforme exemplo a seguir:
*** SIADE ***
Boleto Exemplo
<html>
<head>
<title>Boleto</title>
</head>
*** INICIO BOLETOS ***
<body style="font-family: verdana; font-size:12px;">
Olá; &nomeParc.<br>
<br>
O seu boleto já esta disponível e anexado neste e-mail.<br>
<br>
Abraços.<br>
<br>
Equipe Exemplo<br>
<br>
</body>
*** FIM BOLETOS ***
</html>
No momento da geração do boleto, todas as contas que forem compensáveis, que vencerão em até 1 mês após a data de vencimento do boleto, serão incluídas como detalhamentos (um para cada conta). Consequentemente, o valor será embutido no valor de desdobramento da parcela.
Nota: através da marcação "Bloquear Boleto" (tela Contrato de Locação, aba Geral) você impede a impressão de boletos de todas as parcelas de um Contrato de Locação, por exemplo, caso um contrato ou suas parcelas estejam no jurídico por falta de pagamento. Sendo assim, a marcação deverá estar efetuada.
Dessa forma, caso o boleto esteja bloqueado, não será possível imprimi-lo e exibe-se o aviso conforme demonstramos abaixo:
[voltar ao subtítulo] [voltar ao topo]
Compensação no repasse por beneficiário
A rotina de repasse permite que você inclua um detalhamento na parcela de aluguel que possua no seu Tipo de Detalhamento a marcação "Gera Despesa" realizada. Isso faz com que esse detalhamento gere um financeiro de despesa para pagamento de adiantamento ao beneficiário, sendo que, qualquer detalhamento que gere despesa, deve ter os campos "Parceiro Despesa" e "Vencimento Despesa" preenchidos, para que eles sejam definidos na parcela de despesa lançada ao incluir o detalhamento na parcela de aluguel.
Para o adiantamento de repasse aos beneficiários, também devem ser definidos no detalhamento de adiantamento, os campos "Parceiro (Proprietário)" e "Contrato (Beneficiário)". Assim, ao gerar o repasse, será descontado no adiantamento realizado anteriormente, apenas o valor de repasse calculado para o beneficiário apontado no detalhamento.
Observação: o adiantamento também funciona caso seja apontado apenas o proprietário e o sistema gera as parcelas de repasse ao beneficiário mesmo que o valor do repasse seja positivo (valor a receber).
A parcela também terá detalhamentos, mas não de forma idêntica à do repasse. Ela terá apenas os detalhamentos que foram repassados diretamente, e outro referente ao percentual que tem de participação sobre o repasse do proprietário. A configuração do detalhamento de adiantamento na parcela de aluguel deve ser "Recebe de" igual à "Locador" e "Repassa para" à "Administradora", para que seja descontado o valor adiantado ao realizar o repasse.
Nota: caso o valor do adiantamento seja alto, o repasse ao beneficiário será positivo no repasse e o título será lançado com configurações que façam ele entrar no processo de compensação. Assim, no repasse da parcela seguinte, o sistema localiza esse repasse (valor a receber do beneficiário) e desconta do valor calculado para o beneficiário no repasse atual, o que restou do último repasse efetuado. Esse processo irá se repetir até que o valor à receber do beneficiário seja liquidado.
Parâmetros que influenciam na tela
Confira nesse tópico os parâmetros que influenciam nas funcionalidades da tela Aluguéis e Repasses:
Insira no parâmetro "nº dias limite para multa progressiva em contratos - TIMMULTANDIAS" a quantidade máxima dos dias de atraso que terá acréscimo de multa.
Preencha o parâmetro "% multa por dia, progressivo em contratos de Locação - TIMMULTADIALOC" com a porcentagem de multa do valor a ser acrescido por dia de atraso.
No parâmetro "% de juros mensal pro rata em contratos de Locação - TIMPERCJUROSLOC", informe a porcentagem de juros mensal pro rata em contratos de locação.
Informe no parâmetro "Dias de carência para correção de atraso - TIMDIASCARALU" os dias de carência para juros e multas em parcelas de aluguel.
Se o parâmetro "Validar incide juro e multa nos detal. da parcela - TIMFLAGJUROMULT" estiver ligado, quando você tentar calcular os juros e multas da parcela nessa tela, o valor base para o cálculo levará em consideração os detalhamentos que possuam a marcação "Incide em juros e multa" da aba Detalhamentos habilitada.
Observação: o valor base tem a diminuição dos valores de juros, multas, correção monetária e a adição do valor do IRRF que já estão no detalhamento das parcelas, conforme a configuração dos seguintes parâmetros:
- Tipo detalhamento de juros por atraso pagamento em contratos de Locação - TIMHISTJUROSLOC;
- Tipo detalhamento de multa por atraso pagamento em contratos de Locação - TIMHISTMULTALOC;
- Codigo do tipo de detalhamento da correo monetaria. - TIMHISTCORMOLOC;
- Tipo de detalhamento de I.R.R.F - TIMHISTDETLIRRF.
Desse modo, para que não haja a subtração do valor de juros/multa, basta excluir os detalhamentos gravados nessa tela, sendo esses, juros, multas e correção monetária, e gerar novamente a atualização de juros e multas para que os novos detalhamentos sejam gravados na parcela.
O parâmetro "Nao validar Benf. Compens - TIMNBENCOMP" invalida a verificação de beneficiários quando houver diferença ao selecionar títulos de compensação de um parceiro que tenha beneficiários distintos em contratos de locação diferentes. Para que o repasse ao proprietário com uma situação igual a que foi exemplificada seja feito, basta ligar o parâmetro.
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