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É através do Contrato de Locação que estabelece-se o vínculo da administradora (Imobiliária) com o locatário, definindo o período de vigência do contrato, valor do aluguel, destinação do imóvel, periodicidade e forma do reajuste, etc.
Importante: é obrigatório que haja um Contrato de Administração para se ter um Contrato de Locação.
Painel Principal | Aba Geral | |
Aba Contrato | Aba Administração | |
Aba Repasse | Aba Seguro Incêndio | |
Aba Inquilino | Aba Negociações | |
Aba Locadores | Aba SACs |
Painel Principal
Neste Painel, temos a Identificação do contrato, do Imóvel locado e do Contrato de Administração, que gerará o Contrato de Locação.
A "Pasta Física" onde o contrato está armazenado, também é identificada neste Painel, bem como as possíveis pendências a serem resolvidas neste contrato ("Lembrete de Problema").
Ao informar o "Nro. Contrato Adm", serão sugeridos os valores para os campos a seguir:
- Campo "Imobiliária", localizado na aba Geral.
- Na aba Contrato, os campos "Qtd. meses de locação" e "Vlr. Aluguel".
- Na aba Administração, serão preenchidos os campos "Tipo Tx Adm", "Tx. Adm. (%)", "Tx. Interm. (%)", "Cobrar Tx. Interm. a partir da parcela" e "Cobrar Tx. Interm. até a parcela".
- O campo "Qtd. dias até o repasse", e as marcações "Garantido" e "Garantia Total" na aba Repasse.
Aba Geral
Nesta aba, temos a "Imobiliária" que administra o contrato, a "Conta Corrente" que receberá os aluguéis, o "Ger. de Carteira" do contrato, o "Atendente" responsável pelo contrato, a informação se o boleto está ou não bloqueado para este contrato e se o mesmo é ou não transferência, ou seja, se o contrato chegou à administradora vindo de uma concorrente, ou se era administrado pelo próprio locador.
Aba Contrato
Na aba "Contrato", temos os seguintes campos:
No campo "Qtd. meses de locação", informe o prazo de duração do contrato em meses.
Estipule o valor do aluguel no campo "Vlr. Aluguel".
Se o aluguel for pago adiantado, você deverá efetuar a marcação "Pagamento Antecipado".
O campo "Índice de correção" é de preenchimento obrigatório sendo que, você deve preenchê-lo com o índice de moeda que será utilizado para reajuste do aluguel.
Defina no campo "Periodicidade Reajuste" qual o período para reajuste do aluguel, se "Quadrimestral", "Trimestral", "Semestral", "Anual", "Mensal", "Bimestral" ou "Outro" tipo de período.
Selecionar qual o "Tipo Garantia" do contrato, sendo que, cada tipo escolhido habilitará uma aba correspondente, onde se estabelecerá o vínculo entre a garantia oferecida e a locação. Conforme demonstrado na imagem acima, a opção "Fiadores" habilitou a aba "Garantia - Fiadores". Os Tipos de Garantias permitidos são:
- Fiadores: Outros Parceiros garantirão honrar as obrigações dos contratos caso o inquilino não as cumpra.
- Imóvel Caução: Esta opção informa que um imóvel quitado será oferecido como garantia do contrato.
- Caução/Poupança: Será exigido do inquilino um depósito no valor de X aluguéis para garantia do contrato.
- Seguro: O inquilino fará um seguro e este será a garantia do Contrato de Locação.
- Título de Capitalização: O inquilino comprará um Título de Capitalização, que terá seu valor repassado à Imobiliária em casos de descumprimento do contrato, ou será resgatado pelo inquilino ao final do Contrato de Locação.
- Sem Fiança: Esta opção deverá ser acordada entre todas as partes (locador, locatário e imobiliária); o inquilino ficará desobrigado de oferecer garantias.
Você também pode definir a "Destinação" da locação, se é "Comercial", "Residencial" ou "Misto".
Quando a Destinação for Comercial, informe qual a "Atividade" deste.
Nesta aba, ainda serão exibidos os seguintes campos e seus respectivos valores: "Dt. Início. Primeiro Reajuste", "Dt. Último Reajuste", "Dt. Próximo Reajuste", "Dia de Vcto.", "Vlr. Aluguel Negociado", "Dt. início primeira neg.", "Dt. início última neg.", "Dt. fim última neg.".
Aba Administração
Defina nesta aba, o "Tipo de Tx Adm" bem como seu percentual cobrado neste Contrato de Locação, se será cobrada ou não a Taxa de Intermediação e, se sim, qual o percentual da mesma, a partir de qual parcela deverá ser cobrada e até qual parcela será cobrada esta taxa.
O valor da Taxa de Intermediação é calculado como um percentual sobre o "Vlr. do Aluguel Negociado" da primeira negociação; este valor será uma linha de detalhamento da parcela, sempre recebida pelo locador e repassada à Imobiliária.
Nota: ao gerar um repasse, o valor da Taxa de Intermediação da Parcela será subtraído do repasse e incidirá negativamente no cálculo da Taxa de Administração.
Aba Repasse
Nesta aba, informe se o Repasse será garantido ou não, através da marcação "Garantido" e, caso seja garantido, defina se é "Garantia Total" ou o período em meses da garantia, no campo "Garantido por (meses)". Por outro lado, não sendo garantido o repasse, preencha o campo "Qtd. dias até o repasse" com quantos dias úteis após o pagamento da parcela de aluguel será feito o repasse ao locador.
Aba Seguro Incêndio
Caso o Imóvel esteja marcado para ter o seguro incêndio, será obrigatório inserir as informações referente ao seguro nesta aba. Por outro lado, não estando marcado para ter o seguro, esta aba será de preenchimento opcional.
Aba Inquilino
Ao cadastrar um Contrato de Locação, é necessário que você informe pelo menos um Inquilino responsável pelo recebimento do boleto, sendo que, a verificação de que se tem pelo menos um responsável, será feita ao gerar as parcelas do Contrato de Locação, ou seja, será impossível gerar as parcelas se não houver um inquilino marcado como "Responsável pelo boleto".
Assim, é nesta aba que identificamos o Inquilino, já cadastrado anteriormente como um Parceiro.
Aba Negociações
No cabeçalho da aba "Negociações", consta a informação referente ao "Nro. Negociação", seu "Estágio", o "Dia de Vcto." do aluguel e qual a "Dt. Primeiro Venc.".
Nesta sub-aba, informe a "Dt. Início Vigência", a "Qtd. meses de locação", o "Vlr. Aluguel Negociado", bem como se o os boletos serão ou não isentos da tarifa bancária, através da marcação "Isenta tarifa do boleto".
Sub-aba Seguro Contra Incêndio
Através desta sub-aba será possível identificar informações referente à "Apólice" do seguro, o "Vlr. Seguro", as "Dt. Início Seguro" e "Dt. Término Seguro" e se o mesmo foi "Feito com a administradora" ou não.
Observação: o Seguro Contra Incêndio é disponibilizado apenas para consulta.
O campo disponível nesta sub-aba é de livre digitação e serve para inserir quaisquer informações que a Administradora julgar relevantes no cadastro deste contrato.
Esta sub-aba será alimentada ao selecionar a opção "Gerar Aluguéis" do botão "Aluguéis...".
A quantidade de parcelas geradas será igual ao prazo da Locação
Nota: um Contrato de Locação sempre estará vinculado à um Contrato de Administração e poderá ter diversas negociações, sendo que apenas uma destas poderá encontrar-se ativa; somente uma negociação ativa estará apta a gerar parcelas de aluguel.
Opções do botão Aluguéis...:
Opção Criar Parcela Neg. Selecionada
Quando selecionar-se esta opção, será aberta a tela "Imobiliária > Rotinas > Locação > Aluguéis e Repasses", permitindo a inclusão de novas parcelas na negociação. Caso a negociação esteja ativa, a parcela poderá ter o campo "Tipo Parcela" igual a "Avulsa" ou "MFD"; se já estiver extinta, só poderá ser de "Fechamento".
Opção Remover Todos os Aluguéis
Esta opção removerá os aluguéis da negociação, porém, estes só poderão ser excluídos se nenhuma parcela tiver sido baixada.
Opção Alterar Aluguéis
Através desta opção, será possível alterar o "Valor do aluguel", a "Data de Vencimento" e a tarifa de diversas parcelas.
Ao selecionar uma data, esta será determinada como a nova Data de Vencimento da parcela, definida no campo "A partir da parcela". Nesta parcela, também será cobrada a diferença proporcional de dias (com base no Valor do aluguel) entre a nova data de vencimento e o vencimento antigo. Lembrando que, o sistema só valida os dias do mês da parcela cuja a data está sendo alterada.
Exemplo:
Dia vencimento original = 25/09/2024
Dia vencimento atualizado = 05
Então, o sistema verifica se o dia do vencimento atualizado é maior que o último dia do mês do vencimento original da parcela que está sendo alterada, ou seja, 05 > 25. Em caso positivo, a nova data de vencimento será 30/09/2024. Caso contrário, o dia do vencimento será 05/09/2024.
Importante: a Data de Vencimento e o Período (da vigência) de todas as parcelas posteriores serão alterados.
Opção Detalhamento em vários aluguéis
Através desta opção, será aberto um pop-up para inserir-se um mesmo detalhamento em diversas parcelas em aberto da negociação selecionada, sendo que o intervalo de parcelas que serão gerados os detalhamentos será definido através dos campos "A partir da parcela" e "até a parcela":
Observação: para a inserção de Detalhamentos nas parcelas, o sistema irá primeiramente selecionar as parcelas do contrato e negociação que não foram renegociadas, em que a data de vencimento inicial seja menor ou igual à data corrente a partir da parcela escolhida até a quantidade definida na solicitação.
Nota: os detalhamentos deverão ser inseridos somente em parcelas de aluguel, seguindo a ordem das parcelas selecionadas.
Opção Prorrogar Negociação
Por meio desta opção, informa-se a quantidade em meses das parcelas de negociação a serem prorrogadas.
Aba Locadores
A aba "Locadores" destina-se apenas à visualização dos proprietários do imóvel.
Aba SACs
É possível lançar SACs vinculados ao Contrato de Locação e, nesta aba, serão exibidos todos os SACs do contrato selecionado, considerando também os filtros rápidos definidos.
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